Государство понимает важность ипотеки, и даже предоставляет государственные субсидии на ипотечные кредиты в качестве соцподдержки.

Но нуждающиеся в ипотеке семьи с детьми часто не могут рассчитывать на ипотечный кредит, так как ранее… воспользовались госпрограммами! В результате применения госпрограмм, помогающих частично оплатить семье жилье (материнский капитал, программа «Молодая семья» и др) в жилье возникают детские доли. Значит, дальнейшие операции с жильем возможны только с разрешения органов опеки.

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ
По мере роста детей, рождения последующих детишек, семьи задумываются об улучшении жилищных условий. Самый простой способ — продать старую квартиру и купить новую с использованием ипотечного кредита. Однако существующие ограничения в сделках с квартирами, где выделены детские доли, не позволяют это сделать.

С одной стороны, препятствуют органы опеки, которые следят за наделением детей долями в новом жилье. Они считают залог детских долей в новой квартире банку в силу ипотеки ухудшением жилищных условий из-за риска отчуждения квартиры по инициативе банка.

С другой стороны, на это не всегда идут кредитные организации. Банки считают такие кредиты высокорискованными, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки.

С третьей, такая семья непривлекательный покупатель на рынке недвижимости. Владелец квартиры, планируемой семьей к приобретению, скорее всего найдет менее проблемного покупателя, чем семья, связанная с опекой и судом (оспорение отказа опеки в суде возможно, но занимает несколько месяцев).

Продать квартиру с детскими долями, чтобы купить новую в ипотеку удастся тем семьям, которые имеют в собственности более одного объекта недвижимости, денежный вклад, дорогой автомобиль и другое имущество, являющееся гарантом выплаты суммы ипотеки или обеспеченности ребенка иным жильем. Парадокс в том, что в ипотеке нуждаются семьи именно при отсутствии таких условий.

Ипотека “запрещена” семьям, которые приобрели с помощью госпрограмм первое и единственное жилье и не имеют иного дорогостоящего имущества. В силу сложившейся коллизии они фактически ограничены в праве улучшить жилищные условия до 18 лет младшего ребенка. Такие родители уже вряд ли задумаются о рождении последующих детей. Страшнее, если в такой ситуации беременная женщина начинает думать об аборте.

Возникает опасный парадокс: демографические программы, фактически, могут начать работать против демографии.

ЦИТАТЫ ИЗ ИНТЕРНЕТ
Елена, мама: «Опека не дает нам продать жилье, в котором есть детские доли, чтобы купить большее жилье в ипотеку. Мы готовы вернуть материнский капитал ПФРФ, но так нельзя.»

Ирина, мама: “Опека защищает интересы детей, чьи доли доли как правило невелики. Но основная часть недвижимости куплена на средства родителей. Фактически, опека ограничивает взрослых граждан в праве распоряжения собственным имуществом»

Юрий, отец: «По мнению опеки жить вшестером в двушке 13 лет до совершеннолетия младшего ребенка лучше, чем купить жилье в ипотеку с огромным первоначальным взносом. Нас лишили прав и планов. Живя в таких условиях, захотят ли мои дети стать многодетными?»

Михаил, риэлтор: «Между собой мы называем таких детей «крепостными», то есть привязанными к квартире с детскими долями”.

РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Необходимо определить на законодательном уровне процедуру предоставления согласия органов опеки на сделку с ипотечным кредитом. Избавить родителей от требования наличия накоплений и имущества на сумму ипотеки (тк это противоречит социальным задачам института ипотечного кредитования), но разрешать семьям прибегать к ипотеке при большом первоначальном взносе, например более 60-70% или в несколько раз превышающие размер детских долей. То есть разработать методические указания для органов опеки.

Возможно, необходимо разработать процедуру государственного страхования таких сделок.

Ирина Жердева, мама четырех детей